叶怀静上海四维乐马律师事务所昆山分所律师

【案情简介】

牛某向昆山时代房地产开发有限公司（以下简称时代房产公司）购买其开发的时代中央花园12幢801室商品房一套，总价797392元。 2008年3月15日，时代房产公司依据与牛某签订的商品房预售合同将相关房屋交付给牛某，并签订商品房销售合同一份。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行”。同日，时代房产公司另行向牛某收取代为办理房产证所需契税等32099元，并于2008年3月17日向牛某开具金额为797392元的销售不动产统一发票（自开）一份。

后牛某认为其未在合同约定的90日内取得房屋所有权证系时代房产公司造成，要求时代房产公司承担违约金未果，引起纠纷。牛某的诉讼请求为：时代房产公司的行为已构成违约，要求其支付违约金35803元。

【法院审理】

一审法院审理后认为：本案中，时代房产公司在2008年3月15日交房后，2008年3月28日前已经将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得了初始登记，未超出合同约定的期限，已经完成了协助办证的法定义务，不存在违反双方签订的商品房销售合同约定的事实。因牛某实际又委托时代房产公司代为办理房屋权属证书，双方之间形成委托办证的法律关系。时代房产公司已实际履行了代为办理房产证的义务，并已交付了房屋所有权证明，虽然牛某实际取得房产证的时限较长，但由于双方委托办证的截止期限及委托办证中的违约责任没有做出约定，因此牛某不能以相关规定中其自行办理房屋权属证书的截止期限约束受托人时代房产公司，故该公司在受托办证的过程中也不存违约的事实。牛某依据商品房销售合同中的违约条款来要求时代房产公司承担违约责任的前提条件是不能成立的。因此对其要求时代房产公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。并判决：驳回原告牛某的诉讼请求。

上诉人牛某不服一审法院上述民事判决，向中级法院提起上诉，中级法院审理后认为：牛某与时代房产公司之间签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应当按照全面履行自己的义务并享有相应的权利。

关于双方签订的《商品房购销合同》第十五条如何理解的问题。本案当事人双方签订的《商品房销售合同》第十五条约定，出卖人的义务是“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。牛某一审中提交的争议房屋的初始登记证明取得时间为2008年3月28日，其中“遵守事项”一栏载明“房屋买受人一经取得本证明，应在三月内持本证明及其他有关材料办理房屋所有权转移登记，申领房屋所有权证”。可见，时代房产公司取得争议房屋的初始登记证明时，已完成了合同第十五条约定的报送相关资料进行备案的合同义务，此后的办证义务如无特别约定应由牛某自行负担。故就双方对产权登记事项的约定而言，时代房产公司不存在违约情形。

时代房产公司向牛某收取办证费200元并代理牛某办理房屋权证的行为，使双方之间的买卖关系之外又形成了委托合同关系。但双方就代为办理房产证的期限、违约责任等具体权利义务未进行明确约定，也未缔结书面的委托代理合同。2008年3月28日，争议房屋的初始登记证明取得之后，时代房产公司应及时履行其负有的代理办证义务，但办理房产证时须向登记机关提交的销售不动产统一发票（自开办证联）的实际开具日期为2009年8月6日，时代房产公司办理房屋产权登记的时间为2009年8月12日。可见，上诉人牛某于2009年8月之后取得房产证的原因，并非时代公司未履行《商品房销售合同》第十五条约定的相关义务，而是其在履行委托办证义务时的行为所致。该委托合同关系及因此产生的权利、义务和违约责任，与本案系不同的法律关系，在本案中应当不予理涉。

综上所述，上诉人牛某的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。

【律师评析】

律师认为，一审、二审法院的判决是错误的，具体理由如下：

首先，双方签订的商品房销售合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行”。由此可知，时代房产公司负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。

其次，办理房屋产权转移所需资料及流程。

登记办证过程中，开发商依据买卖合同负有转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”，但这并不意味着该义务是一项附随义务，该义务应是一项主合同义务，协助办证义务的主要内容如下：1、办备转移登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记（一般表现为取得初始登记证书）；2、购房人申请办证时，提供上述文件；3、依合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；4、为实现登记办证，应由开发商承担的其他办证义务。

根据现行有关规定，房屋转移登记一般需要提供如下材料（当然各个地方会有所不同）：

1、购房人的转移登记申请表；

2、权属证书即初始登记证书；

3、商品房买卖合同；

4、身份证明；

5、购房发票（办证联）；

6、完税凭证；

再次、从本案一审法院的认定可以看出，一审、二审法院均认为，时代房产公司只要取得了初始登记证书即完成了合同约定的登记备案义务，其实这是非常错误的，如前所述，开发商取得初始登记证书是办理房地产权证的前提条件，在开发商具备办证条件之前，不可能进入办证程序；在开发商办备办证文件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，开发商在此阶段的义务主要体现在协助购房人办证，包括为购房人的办证申请提供必要文件、协助购买人递件、代缴税费等，这其实是承前启后的两个不同阶段，不能混淆，因此，本案的重点就在于审查，时代房产公司究竟何时向产权登记机关备案？而审查的依据一般就在于产权登记机关的收件单，但本案中，一审、二审法院均没有审查这一问题，牛某及房产公司也都没有提供有关证据，而这却是该案中最为关键的一点，这不能不说是本案中最为败笔的地方。

另外，二审法院认为，办理房产证时须向登记机关提交的销售不动产统一发票（自开办证联）的实际开具日期为2009年8月6日，时代房产公司办理房屋产权登记的时间为2009年8月12日。可见，上诉人牛某于2009年8月之后取得房产证的原因，并非时代公司未履行《商品房销售合同》第十五条约定的相关义务，而是其在履行委托办证义务时的行为所致。

该认定同样也是非常错误的，在商品房买卖合同中，购房人支付房款后，为其开具销售不动产统一发票（自开办证联）系房产公司的法定义务，也是目前购房人办理产权登记的必须材料之一，这本身就是时代房产公司的主合同义务，由二审法院的该表述可知，时代房产公司违约，本案中的交房时间为2008年3月15日，而办证联发票直至2008年8月6日才开具，远远超过合同第15条约定的90日，也就是说在此时间之前，时代房产公司根本不可能把诸如初始登记证书及办证联发票等报产权登记机关备案，而这些却是时代房产公司根据合同应当提供的。