业主违规，物业公司将有依据起诉|昆山律师网

业主违规，物业公司将有依据起诉

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2011-6-9 阅览：次

【经典案例】
2005年12月，白先生入住某小区，入住该小区时，白先生签订了前期物业管理公约并承诺遵守该公约的一切条款。该管理公约中规定，“业主使用物业时禁止在天井、庭院、平台、阳台、露台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构造物；禁止封闭阳台及在室外设置晒衣架、花架、雨棚和防盗栅栏等；2006年7月，白先生未经物业公司同意，擅自封闭了小区阳台。物业公司与其协商不成后，将白先生诉至法院。
【法院判决】
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律效力。白先生未经物业公司同意，擅自封闭阳台的行为违反了与物业公司之前达成的协议和约定，对此白先生应当承担相应的违约责任。一审法院判决支持了物业公司要求拆除封闭阳台的诉讼请求。
一审判决后，白先生提起上诉。但二审法院却认为，依据国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》，物业公司的职责和义务首先是对业主擅自搭建行为进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应在24小时内报告房屋行政管理部门，法律并未授权其可直接提起民事诉讼。综上，二审法院认定前期物业管理公司并非案件的适格主体，于是裁定驳回公司起诉。
【律师小结】
我们认为，管理公约的根本目的是为了维护小区内大多数业主的利益，是前期物业管理公司对小区进行相应管理的依据所在，其本质上是合同性质，约束着开发商、物业公司及小区业主。根据《物权法》第83条，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。因此，凡是在小区内居住生活的业主，都应当自觉遵守该公约。
结合本案，二审法院以法律没有直接授权为由，认定前期物业管理公司不具备诉讼主体资格，殊不知这一具有标杆意义的裁定将使几乎所有的前期物业管理公司陷于两难的尴尬境地。因为根据法院这一裁定，不免使人得出“在小区业主大会成立之前，任何违反小区物业管理公约的行为，物业公司都不可以提起诉讼”的结论，如此一来，小区物业管理公约将沦为一张不具备约束力的“废纸”。而物业公司在制止业主违反管理公约时，似乎也显得底气不足。据笔者了解，这一问题长期以来一直未得到有效解决。
【最新立法】
2009年5月25日，最高人民法院颁布了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日起施行）。我们欣喜的发现，案例中出现的物业公司不具备诉权的情形或将有所改变。根据该解释第四条之规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”可以说，该司法解释的出台，明确了物业服务企业在业主违反物业管理合同、管理规约的诉权，从此物业服务企业在履行自身职责时又多了一份法律保障。

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上一条：在办案中怎样证明实际施工人的身份下一条：项目经理要有签证索赔意识，否则将会造成建筑公司巨额损失