江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

                                 （2010）苏中民终字第1473号

上诉人（原审原告）牛某，男， 1964年12月22日出生，汉族，住江苏省昆山市玉山镇怡景湾11幢405室。

委托代理人龚某，江苏某某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）昆山时代房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路196号。

法定代表人卢某，该公司执行董事。

委托代理人沈某，江苏沉浮律师事务所律师。

上诉人牛某因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2010）昆千民初字第0091号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年5月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：牛某向昆山时代房地产开发有限公司（以下简称时代房产公司）购买其开发的时代中央花园12幢801室商品房一套，总价797392元。2008年3月15日，时代房产公司依据与牛某签订的商品房预售合同将相关房屋交付给牛某，并签订商品房销售合同一份。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行”。同日，时代房产公司另行向牛某收取代为办理房产证所需契税等32099元，并于2008年3月17日向牛某开具金额为797392元的销售不动产统一发票（自开）一份。

上诉事实由昆山市商品房销售合同、收据、销售不动产统一发票（自开）及当事人的庭审陈述等证据予以证实。

原审法院另查明：时代房产公司于2008年3月15日将房屋交付给牛某后，依约将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关进行了备案，并于2008年3月28日取得了由昆山市房产交易管理中心颁发的房产证初始登记证明。因时代房产公司在收取了牛某代为办理房产证的手续费200元，故该公司代理牛某向昆山市房产交易管理中心申领房屋所有权证，并于2009年8月12日取得了由昆山市建设局颁发的房屋所有权证，已交付给牛某。牛某认为其未在合同约定的90日内取得房屋所有权证系时代房产公司造成，要求时代房产公司承担违约金未果，引起纠纷。

上述事实由房产初始登记证明、房屋所有权证及当事人庭审等证据予以证实。

原审原告牛某的诉讼请求为：时代房产公司的行为已构成违约，要求其支付违约金35803元。

原审法院认为：《城市房地产开发经营管理条例》规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人们法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，因出卖人的原因致使买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。从上述规定的内容来看，如果合同没有约定办证问题，应由买受人办理房屋权属证书，而出卖人只需履行协助义务，出卖人的协助义务主要是指在规定的期限内将开发楼盘的办证资料提交办证部门。因出卖人未能及时提供资料报产权登记机关备案导致买受人不能在合同约定或规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。如其他原因造成买受方不能在规定或约定期限内取得房屋权属证书，则不属于出卖方应承担违约责任的情形。本案中，时代房产公司在2008年3月15日交房后，2008年3月28日前已经将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得了初始登记，未超出合同约定的期限，已经完成了协助办证的法定义务，不存在违反双方签订的商品房销售合同约定的事实。因牛某实际又委托时代房产公司代为办理房屋权属证书，双方之间形成委托办证的法律关系。时代房产公司已实际履行了代为办理房产证的义务，并已交付了房屋所有权证明，虽然牛某实际取得房产证的时限较长，但由于双方委托办证的截止期限及委托办证中的违约责任没有做出约定，因此牛某不能以相关规定中其自行办理房屋权属证书的截止期限约束受托人时代房产公司，故该公司在受托办证的过程中也不存违约的事实。牛某依据商品房销售合同中的违约条款来要求时代房产公司承担违约责任的前提条件是不能成立。因此对其要求时代房产公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：驳回原告牛某要求被告昆山时代房地产开发有限公司支付违约金35803元的诉讼请求。案件受理费695元，减半收取347.50元，由牛某负担。

上诉人牛某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审程序违法，其对上诉人提交的办证联发票不组织质证严重违反法定程序。一审第一次开庭后上诉人调取了发票的办证联并提交法庭，但一审法院以该证据与本案无关联性为由未组织质证。一审法院将所有的举证责任强加给上诉人违反了法律规定，被上诉人未能提供证据证实其已经履行了合同第十五条约定的义务，原审法院举证责任分配违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条。一审法院错误的理解了合同条款，导致事实认定错误。本案究竟是买卖合同争议还是委托合同争议目前尚存分歧，即使是委托合同纠纷，一审法院也应当依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定进行释明，否则就剥夺了上诉人的诉讼权利，违反法定程序。请求撤销原判，判令被上诉人支付违约金35803元并负担本案的诉讼费用。

被上诉人昆山时代房产公司辩称：被上诉人在90天内履行相关协助办证的义务，取得了房屋的初始登记证明。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

二审查明：

1、牛某于原审庭审中提交的销售不动产统一发票（自开）第一联（发票联）发票号码为30815563，金额为191392元，开票日期为2008年3月17日。其于庭审结束后提交的销售不动产统一发票（自开）第二联（办证联）发票号码为00498431，金额为797392元，开票日期为2009年8月6日。该房屋于2008年5月16日缴纳了契税。

2、时代房产公司向本院提交《办事指南》（商品房转移登记）、《初始登记明细》各一份，证实销售不动产统一发票（自开办证联）系申请人办理商品房转移登记须提交的材料之一。牛某对证据本身的真实性未提出异议。上诉人在二审中确认发票的办证联本身向房产交易中心备案的材料，但是认为其向时代房产公司付款，公司开具发票是基于买卖合同产生的附随义务，该发票是购房者取得房屋所有权证所必须的。

上述事实由房产公司提交的《办事指南》、《初始登记明细》、牛某提交的2009年8月6日的销售不动产统一发票办证联及契税完税凭证、当事人陈述等证据予以证实。

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为：牛某与时代房产公司之间签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应当按照全面履行自己的义务并享有相应的权利。

上诉人认为原审法院对于其庭后提交的证据未组织质证并予以采纳，属于程序违法。依据《民事诉讼法》第六十六条、最高人民法院《关于适用民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，逾期视为放弃举证权利，相关证据须在法庭上出示并经对方进行质证。上诉人于庭审结束后向原审法院补充提交的相关证据，已经超过了法定的举证期限，原审法院未组织双方质证，不属于违反法定程序。

关于原审法院对双方举证责任的分配是否合理的问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人据此认为原审法院将全部举证责任强加给上诉人一方，违反法律规定。本院认为，当事人对合同是否履行发生争议时，权利人就损害的事实及损害与未履行行为间的因果关系仍然负有举证责任。本案中，上诉人牛某为了证实自己的主张而向法庭提交了包括房产初始登记证明等在内的证据，结合当事人双方的陈述，本案的事实已能查明。时代房产公司未能向原审法院提交相关证据，应当视为是对自身诉讼权利和义务的处分，如果经过审理仍然无法确认时代公司是否履行了合同约定的义务，则相应的不利后果应当由负有举证责任的时代公司负担。具体到本案而言，时代公司虽未举证，但原审法院根据牛某提交的证据及双方当事人的陈述可以查明案件事实，故时代公司为举证的行为并不影响本案的实体审理及裁判。

关于双方签订的《商品房购销合同》第十五条如何理解的问题。国务院《城市房开发经营管理条例》第三十三条已经明确，现售商品房土地使用权及房屋所有权登记手续的办理主体是房屋的买受人而非出卖人，但出卖人负有协助义务，并提供必要的证明文件。本案当事人双方签订的《商品房销售合同》第十五条约定，出卖人的义务是“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上诉人一审中提交的争议房屋的初始登记证明取得时间为2008年3月28日，其中“遵守事项”一栏载明“房屋买受人一经取得本证明，应在三月内持本证明及其他有关材料办理房屋所有权转移登记，申领房屋所有权证”。可见，时代房产公司取得争议房屋的初始登记证明时，已完成了合同第十五条约定的报送相关资料进行备案的合同义务，此后的办证义务如无特别约定应由牛某自行负担。上诉人在二审中也确认双方争议的发票办证联并非备案所需的材料，故就双方对产权登记事项的约定而言，时代房产公司不存在违约情形。

时代房产公司向牛某收取办证费200元并代理牛某办理房屋权证的行为，使双方之间的买卖关系之外又形成了委托合同关系。但双方就代为办理房产证的期限、违约责任等具体权利义务未进行明确约定，也未缔结书面的委托代理合同。2008年3月28日，争议房屋的初始登记证明取得之后，时代房产公司应及时履行其负有的代理办证义务，但办理房产证时须向登记机关提交的销售不动产统一发票（自开办证联）的实际开具日期为2009年8月6日，时代房产公司办理房屋产权登记的时间为2009年8月12日。可见，上诉人牛某于2009年8月之后取得房产证的原因，并非时代公司未履行《商品房销售合同》第十五条约定的相关义务，而是其在履行委托办证义务时的行为所致。该委托合同关系及因此产生的权利、义务和违约责任，与本案系不同的法律关系，在本案中应当不予理涉。原审法院关于牛某取得房屋权属证书的日期虽然实际超过了其依据相关规定自行取得房屋权属证书的日期，但由于双方对委托办证的截止期限及委托办证中的违约责任没有做出约定，因此牛某不能以相关规定中其自行取得房屋权属证书的截止期限作为其委托办证的过程中也不存违约事实的认定，超出了本案应当审理的范围，应当予以撤销。

关于原审法院是否负有相关释明义务的问题。上诉人认为即使原审法院认定本案属于委托合同纠纷，也应当依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定告知当事人可变更诉讼请求，一审法院未履行相关的释明义务，属于程序违法。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条适用的前提条件的人民法院对法律关系的性质或民事行为的效力的认定与当事人主张不一致。本案中，双方当事人之间确实存在买卖合同及委托合同两种法律关系，原审人民法院认定的双方之间法律关系的性质与牛某主张之间并无分歧，只是牛某在主张权利时选择了基于买卖合同关系而非委托合同关系要求时代房产公司承担责任，故最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定在本案中并不适用，原审审理程序合法。

综上所述，上诉人牛某的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费695元，由上诉人牛某负担。

本判决为终审判决。

                     审判员（略）

二0一0年八月二十日

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